Nel 2005 si è assistito ad un rallentamento, comune a un po' tutti i comparti, del trend di crescita
in atto nel settore immobiliare dal 1997, ma non si ravvisano ancora quei segnali di crisi
che alcuni profetizzano.
A. Residenza(1)
Nell'esaminare l'andamento del comparto residenziale occorre considerare le caratteristiche
specifiche del mercato Italiano caratterizzato dall'elevato tasso di proprietà delle famiglie (oltre
l'80% è infatti possessore di un immobile ad uso residenziale, contro una media europea del
60%) e dalla quasi totale assenza di prodotto legato a nuovo sviluppo.
Nel corso del 2005 si è registrato un lieve rallentamento del settore, se paragonato ai forti tassi
di crescita degli anni passati. Nel corso dell'anno i prezzi delle abitazioni sono cresciuti in media
del 7,2% nominale (5,2% reale).
Discorso a parte merita l'andamento della dinamica dei prezzi delle abitazioni di pregio che,
come detto, in un contesto caratterizzato dalla limitata offerta di prodotto ha registrato anche
nel corso dell'anno una forte crescita dei prezzi, con punte del +17,8% a Roma e +13,4% a
Milano. Anche per il prossimo anno dovrebbe essere confermato, in questo specifico segmento,
un andamento positivo.
(1) Fonte dati Nomisma e Tirelli & Partners.
B. Terziario
Ad oggi il quadro macroeconomico italiano, confrontato con quello dei principali Paesi europei,
mostra segnali di ripresa ancora timidi, alimentando un clima d'incertezza che continua a condizionare
i programmi di sviluppo e di espansione delle aziende.
A fronte di un'offerta che si è tendenzialmente stabilizzata, nel corso del 2005 si è riscontrato a
livello generale un lieve indebolimento della domanda di uffici, che peraltro ha interessato in prevalenza
gli uffici di minor pregio situati nelle periferie. Si è invece registrato un trend positivo di
alcuni segmenti di nicchia quali centri commerciali, poli logistici e hotels. Il comparto commerciale
a fronte di un rallentamento delle dinamiche dei prezzi ha, nel suo complesso, continuato
a beneficiare di un elevata liquidità, trainata principalmente da investimenti stranieri e da un contesto
favorevole di tassi di interesse ovvero da una forte domanda sugli immobili di qualità.
Nel settore commerciale in generale, i rendimenti in Italia nel 2005 sono rimasti stabili, con una
tendenza alla riduzione per gli immobili di maggiore qualità. I tassi di occupazione degli immobili
di alto profilo continuano a rimanere elevati.
Mercato degli uffici (2)
Il mercato delle compravendite, che risulta principalmente distribuito sulle due grandi città di
Milano e Roma dove continuano ad essere consistenti gli investimenti di investitori internazionali
che richiedono immobili di qualità, ha visto crescere il peso delle città intermedie (Firenze,
Bologna, Torino e Bari).
Sul fronte dei prezzi, si è registrato nel 2005 un incremento medio intorno al 6,6%, con punte del
9% nelle zone più interessanti di Roma, in rallentamento rispetto all'anno precedente (in cui si era
registrata una crescita del 7,9%). Tale circostanza, associata a canoni di locazione sostanzialmente
stabili, ha portato ad una lieve discesa, rispetto al 2004, dei rendimenti medi (-0,2%).
In Italia il fatturato del segmento degli immobili ad uso terziario/uffici, inteso come volumi di
compravendite, è stato di 6,6 mld di euro con un incremento del 6,4% sull'anno 2004 (6,2 mld
di euro).
Le previsioni per il 2006 indicano un miglioramento del clima economico che potrebbe far crescere
ulteriormente il mercato degli uffici, in termini di fatturato, di circa il 3% fino a 6,8 mld di euro.
(2) Fonte dati Nomisma e Scenari Immobiliari.
Mercato dei negozi (3)
Il mercato degli immobili retail si è, negli ultimi anni, sempre più specializzato al punto che ad
oggi si possono riconoscere al suo interno i seguenti segmenti: centri commerciali, grandi superfici
specializzate, centri "d'intrattenimento" ("leisure center"), negozi tradizionali.
Benchè i negozi tradizionali in Italia rappresentino ancora una quota di mercato significativa rispetto
ad altri paesi europei, negli ultimi anni i centri commerciali e le grandi superfici specializzate
hanno registrato un crescente sviluppo e ad oggi risultano essere, probabilmente, i segmenti
più vivaci dello scenario immobiliare italiano.
L'Italia registra una densità media dei centri commerciali per ogni 1.000 abitanti (GLA (4) per
1.000 abitanti) pari a 150 mq, ancora al di sotto della media Europea che è pari a 180 mq.
Significativi investimenti sono attesi in particolare nell'Italia centrale e meridionale dove lo sviluppo
della grande distribuzione è stato meno sostenuto.
Anche i parchi commerciali integrati - strutture comprendenti più di tre grandi superfici specializzate,
dotate di un ampio parcheggio in comune, con un unico proprietario e gestore - ovvero i centri per il tempo libero (comprendenti sia unità dedicate al divertimento quali cinema, fitness
centre, ristorazione, ecc. sia negozi di commercio al dettaglio) sono molto diffusi in altri paesi
europei, mentre costituiscono una novità per il mercato italiano con ottime potenzialità di sviluppo.
Il commercio al dettaglio nelle vie più importanti dei centri città ha, invece, una tradizione consolidata.
Vi è, infatti, una forte richiesta di spazi da parte di catene sia nazionali che internazionali.
Le vie principali dei centri città italiani restano ancora una meta privilegiata per gli acquisti.
L'offerta di spazi commerciali nelle 50 vie principali delle città italiane rappresenta il 2% del totale
complessivo. Gli operatori locali dominano ancora tali vie; tuttavia la percentuale di operatori
di catena, sia nazionali che internazionali, è in crescita. I prezzi delle compravendite in questo
segmento hanno registrato nel 2005 un incremento del 6,4% medio, analogamente a quanto
riscontrato per gli affitti, lasciando, pertanto, sostanzialmente invariato il livello dei rendimenti.
Per quanto riguarda la tendenza futura degli affitti, si prevede che non vi saranno incrementi
consistenti.
(3) Fonte dati Cushman & Wakefield.
(4) GLA sta per Gross Lettable Area, ovvero, superficie lorda affittabile.
Mercato dei capannoni industriali (5)
Per il settore degli immobili industriali in Italia l'anno 2005 si caratterizza per una stabilità delle
compravendite e un incremento medio annuo dei prezzi del 6,4%, nonostante la debole congiuntura
economica. I rendimenti sono leggermente calati nel corso dell'anno per effetto di una
leggera contrazione degli affitti e si attestano in media attorno al 7,9%.
(5) Fonte dati Nomisma e Scenari Immobiliari.
Mercato degli hotel
Il segmento degli hotel, tradizionalmente caratterizzato da operazioni su singoli assets, condotte
da privati e catene alberghiere, nel 2005 ha evidenziato un miglioramento significativo nel numero
e nel controvalore delle transazioni, principalmente legato al rinnovato interesse da parte
di alcuni fondi specializzati e società immobiliari. Ottime prospettive sono attese anche nel
medio lungo termine.
C. Il mercato dei mutui
Secondo i dati forniti da Banca d'Italia a giugno 2005 i mutui in essere ammontavano a 321,3
miliardi di euro con un incremento del 17,1% rispetto all'anno precedente, variazione tra le più
alte degli ultimi dieci anni e seconda consecutiva in doppia cifra.
Negli ultimi due anni la crescita dei mutui è stata superiore a quella dei prezzi degli immobili, ciò significa
che ora le persone tendono ad indebitarsi di più e per un tempo più lungo. In Italia per altro
vi è una situazione d'indebitamento delle famiglie molto inferiore di quella di altri paesi evoluti.
Le preferenze delle famiglie per i mutui residenziali sono per mutui a tasso variabile con durata
superiore ai 15 anni, anche se nel Sud il tasso fisso mantiene una sostanziale fetta di mercato.
D. Il mercato dei fondi immobiliari
Nonostante il recente boom, il patrimonio dei fondi immobiliari italiani rappresenta poco più del
3% di quello continentale e neanche 1% a livello mondiale a testimonianza delle potenzialità di
tale settore.
A trainare il mercato dei fondi immobiliari sono stati soprattutto nell'ultimo anno i prodotti ad apporto
in grado di offrire al mercato un portafoglio di immobili già definito, coniugando le esigenze
di valorizzazione del patrimonio e allocazione dell'indebitamento, con la natura di taxtransparency
che i fondi offrono.
Il mercato dei Fondi Immobiliari ha continuato a crescere nel corso dell'anno 2005 a conferma
del grande fermento che da almeno tre anni caratterizza il settore.
Nel corso dell'anno 2005 sono stati lanciati 12 nuovi fondi per un Net Asset Value complessivo
(NAV o patrimonio) di circa 1,4 mld di euro; pertanto, a fine dicembre 2005 l'operatività del mercato
si caratterizza per la presenza di 41 fondi, con una dimensione media prossima a 240 mln
di euro.
L'asset class di riferimento per i fondi immobiliari del nostro Paese continua ad essere quella
degli immobili ad uso direzionale che attrae oltre il 70% degli investimenti, seguita da quella
commerciale, mentre si mantengono su quote residuali gli altri settori. Per quanto riguarda le localizzazioni,
una buona parte degli immobili è ubicata tra Milano e Roma.
Come si può evincere dalla tabella sottostante, in soli quattro anni le dimensioni del settore sono
più che triplicate sia in termini di Net Asset Value (NAV) - che ha raggiunto a fine dicembre 2005
circa 9,8 mld di euro - sia in termini di numero di fondi attivi sul mercato.
Net Asset Value (euro-mld) e numero Fondi
I/2002
II/2002
I/2003
II/2003
I/2004
II/2004
I/2005
II/2005
Patrimonio
3,0
3,4
4,0
4,6
5,7
8,4
8,7
9,8 (*)
Numero fondi
13
14
17
19
23
29
33
41 (*)
(*) Fonte dati Nomisma parzialmente rielaborati Pirelli RE.
A questo sviluppo hanno contribuito soprattutto i fondi ad apporto, sia privati sia pubblici, tra
cui, rilevante per dimensione, il Fondo Immobili Pubblici - FIP (circa ? 3,6 mld di patrimonio immobiliare),
costituito nel 2004.
