Pirelli RE - Bilancio 2005

Dimensione Economica

Pirelli RE intende contribuire al benessere economico e alla crescita delle comunità, nelle quali si trova ad operare, attraverso l'erogazione di servizi specialistici e la gestione di patrimoni immobiliari nei quali coinveste con quote di minoranza.

1.1 Valore Aggiunto Per Valore Aggiunto si intende la ricchezza prodotta nel periodo, calcolata come la differenza fra i ricavi generati e i costi esterni sostenuti nell'esercizio, distribuita fra gli stakeholder.

Il Valore Aggiunto permette di esprimere in termini monetari le relazioni esistenti tra Pirelli RE e i principali portatori di interesse, spostando l'attenzione sul sistema socio-economico in cui opera (come sintetizzato nello schema seguente).

Nell'esercizio 2005, Pirelli RE ha creato valore aggiunto lordo per complessivi 335,9 milioni di euro. Il 52,7% della ricchezza creata da Pirelli RE è stata distribuita ai finanziatori, al personale e alla Pubblica Amministrazione, il 23,7% è stato utilizzato per la remunerazione del capitale di rischio e per liberalità esterne, mentre il rimanente 23,6% è stato messo a disposizione del sistema impresa.

In particolare il personale è stato remunerato per complessivi 122,6 milioni di euro, nei confronti della Pubblica Amministrazione sono state rilevate imposte e tasse per 42,7 milioni di euro mentre le risorse messe a disposizione del sistema impresa sono ammontate a 79,3 milioni di euro.

Il valore aggiunto creato da Pirelli RE risulta così ripartito:

(importi in milioni di euro) Distribuzione del valore aggiunto		2005
	VA	%
VALORE AGGIUNTO GLOBALE LORDO	335,9
A - Remunerazione del personale (*)	(122,6)	36,5%
B - Remunerazione della Pubblica Amministrazione (**)	(42,7)	12,7%
C - Remunerazione del capitale di credito	(11,6)	3,5%
D - Remunerazione del capitale di rischio (***)	(76,6)	22,8%
E - Remunerazione dell'azienda (****)	(79,3)	23,6%
F - Liberalità esterne	(3,1)	0,9%

(*) Il valore include anche il costo per lavoro interinale.

(**) La voce include imposte dirette, indirette oltre a tasse varie.

(***) Proposta di distribuzione di euro 1,90 per azione calcolata sulle azioni in circolazione al 31 dicembre 2005.

(****)Ottenuta dal risultato consolidato per il quale non è prevista la distribuzione oltre che dagli ammortamenti.

Nella tabella seguente sono indicati i contributi e le donazioni erogati da Pirelli RE nel 2005 suddivisi per tipologia.

Settore di intervento (importi in milioni di euro)	Contributo
Education	0,2
Cultura	1,7
Sport	0,5
Ricerca	---
Solidarietà/volontariato	0,3
Altro	0,4
Totale	3,1

1.2 Clienti

Pirelli RE persegue l'obiettivo di soddisfare pienamente le aspettative del cliente finale avendo piena consapevolezza della responsabilità specifica che deriva dalla sua posizione di leader di mercato.

Pirelli RE svolge attività di Asset & Fund Management gestendo fondi e società proprietari di immobili e non performing loan nei quali coinveste con quote di minoranza, di service & distribution network fornendo tutti i servizi immobiliari specialistici, sia direttamente che tramite le agenzie in franchising.

Pirelli RE ha sempre ritenuto fondamentale raggiungere un elevato livello di qualità delle proprie prestazioni, in modo tale da garantire, ad un costo competitivo, la soddisfazione delle attese e dei bisogni non solo del cliente ma anche di tutte le altre parti coinvolte nel processo immobiliare (proprietà, acquirenti, conduttori, azionisti, parti sociali, ecc.).

L'attenzione e sensibilità di Pirelli RE alla qualità hanno portato alla messa a punto ed applicazione di Sistemi di Gestione per la Qualità (SGQ) e di sistemi di misurazione della qualità delle attività svolte e dei servizi erogati.

Ad oggi tutte le società di Service Provider dispongono di un Sistema di Gestione per la Qualità Certificato ISO 9001:2000 e in alcuni casi anche di Certificazione Ambientale, in particolare:

•	Pirelli & C Real Estate Agency	Certificata ISO 9001:2000
•	Pirelli & C. Real Estate Franchising	Certificata ISO 9001:2000
•	Pirelli & C. Real Estate Property Management	Certificata ISO 9001:2000
•	Pirelli & C. Real Estate Project Management	Certificata ISO 9001:2000
•	Pirelli & C. Real Estate Facility Management	Certificata ISO 9001:2000 e ISO 14001 (1)

Questa struttura, coordinata a livello centrale dalla Direzione Qualità e Processi, permette di assicurare che tutte le attività svolte da società del Gruppo, coinvolte a vario titolo nell'erogazione di servizi, operino con criteri di qualità congruenti e rispondano a requisiti riconosciuti a livello internazionale. La validità ed efficacia di questa impostazione si basa su sistemi di controllo e rilevazione interni della qualità dei processi (legati anche ai sistemi informativi aziendali) e sulla conduzione di sondaggi di customer satisfaction che vengono svolti semestralmente coinvolgendo complessivamente circa 300 clienti del Gruppo. Le modalità di conduzione dei sondaggi prevedono che il 50% del campione sia intervistato personalmente usando metodo "face to face" e che per il rimanente 50% le interviste avvengano telefonicamente.

Nel corso delle interviste vengono approfonditi in modo particolare gli aspetti del rapporto tra l'azienda ed i clienti e le eventuali richieste di miglioramento o ampliamento del servizio.

L'insieme di tutti gli elementi descritti assicura lo sviluppo, senza soluzione di continuità, di un insieme di processi che pur focalizzati su momenti diversi del ciclo (efficienza ed efficacia nell'erogazione del servizio, rapporti con fornitori, misurazione e miglioramento dei servizi) portano alla soddisfazione delle esigenze dei clienti e di tutte le altre parti coinvolte.

(1) Certificazione ambientale per tutte le attività svolte in Lombardia

1.3 Fornitori

La gestione delle relazioni con i fornitori è supportata da apposite procedure che permettono di instaurare un corretto rapporto di collaborazione con i fornitori. Il presidio del processo di approvvigionamento viene svolto a livello centrale dalla Direzione Acquisti che provvede alla qualificazione ed omologazione dei fornitori assicurando omogeneità e coordinamento nelle diverse attività, ma anche la massima flessibilità ed adattabilità del sistema alle caratteristiche del tipo di business in cui opera il Gruppo.

1.4 Azionisti

1.4.1 Capitale Sociale e Azionariato

A fine 2005 il numero di azioni emesse da Pirelli RE era di n. 42.074.982, di cui n. 1.777.212 detenute come azioni proprie (4,2%).

Sempre al 31 dicembre 2005, l'azionista di maggioranza di Pirelli RE è Pirelli & C. S.p.A. con una quota del 50,9%, seguito da Fidelity Investments, titolare di una quota pari all'8,0%. Il flottante, pari al 36,9% risulta essere detenuto in gran parte da investitori istituzionali con il 31,7%, di cui la maggioranza esteri (25,1%), la componente retail risulta essere invece di circa il 5,2%.

1.4.2 Quotazioni e Capitalizzazione

Prezzo di riferimento al 31 dicembre 2005	euro	46,09
Prezzo di riferimento massimo dell’anno 2005	euro	50,23
Prezzo di riferimento minimo dell’anno 2005	euro	38,35
Capitalizzazione borsistica al 31 dicembre 2005	euro	1,9 miliardi
Dividendo per azione pagato	euro	1,70

Dalla quotazione, avvenuta nel giugno 2002, il titolo Pirelli RE ha sovraperformato sia gli indici italiani di rifermento Mibtel e Midex, sia l'indice EPRA, che raccoglie le maggiori società europee del settore. Nel corso del 2005 la performance di Pirelli & C. Real Estate è stata pari al 19,6%, associata ad un importante aumento della media giornaliera dei volumi scambiati (da 62.348 nel 2004 a 72.264).

Dal Settembre 2005, inoltre, il titolo Pirelli RE è entrato a far parte dell'indice delle società italiane a media capitalizzazione Midex.

Pirelli RE, dal novembre 2005, è entrata a far parte dei nuovi Corporate Social Responsibility Indexes elaborati dalla società di valutazioni etico-finanziarie Axia. È l'unica società immobiliare presente nell'indice azionario sia italiano che europeo ed è stata classificata con un rating etico pari a A++ (tra i più alti nella scala di valutazione di Axia Financial Research).

Di seguito è riportato l'andamento del titolo Pirelli RE e degli indici di riferimento, dalla quotazione della società a fine 2005.

1.4.3 Rapporti con gli Azionisti

È primario interesse di Pirelli RE S.p.A. instaurare e mantenere un dialogo costante con i suoi azionisti e con gli investitori istituzionali. La Società promuove una politica attiva di comunicazione con gli investitori istituzionali tramite un programma di Investor Relations.

Alla funzione Investor Relations è affidato il compito di organizzare nel corso dell'anno presentazioni dal vivo o tramite conference call in occasione della pubblicazione periodica dei risultati del gruppo o di altri eventi che richiedano comunicazione diretta al mercato.

L'attività di relazione con gli investitori si è tradotta nel 2005, tra le altre cose, in:

partecipazioni attive a 6 conferenze promosse da istituzioni finanziarie;

2 conference call con investitori ed analisti per commentare l'andamento del semestre e i risultati di fine anno;

275 incontri one-to-one con investitori istituzionali e circa 90 incontri/conference call con analisti;

16 roadshows (12 nel 2004) nelle principali piazze finanziarie (Milano, Londra, Parigi, New York, Amsterdam, Francoforte, Vienna);

1 analyst meeting per la presentazione al mercato del piano triennale 2006-2008.

A fine 2005, i brokers che hanno copertura sul titolo Pirelli RE sono 15, di cui 8 stranieri. Il target price medio indicato dai brokers è salito da ?36,3 a ?51,9 al 31/12/2005, valore ulteriormente salito a ?53,4 nel febbraio 2006.

Analysts coverage al 31 dicembre 2005

Broker	Analyst
Actinvest	Carlo Castelli
Banca Leonardo	Filippo Faccenda
Caboto IntesaBci	Alessandro La Scalia
CAI Cheuvreux	Marco Cristofori
Citigroup	Roberto Casoni
Deutsche Bank	Alberto Checchinato
Euromobiliare	Martino De Ambroggi
Intermonte Securities	Alberto Villa
JP Morgan	Timothy Leckie
Mediobanca	Simonetta Chiriotti
Merryll Lynch	Bernd Stahli
Morgan Stanley	Martin Allen
Rasfin Sim	Oriana Cardani
Banca Akros	Andrea Scauri
Kepler	Alessandra Panella

1.5 Garanzie per gli azionisti

In quanto società quotata sul mercato telematico azionario di Borsa Italiana, Pirelli RE ha posto particolare attenzione all'implementazione di un avanzato sistema di regole di governo societario e allo sviluppo della comunicazione con tutti i propri azionisti improntata a criteri di trasparenza e completezza.Nel 2005 il Gruppo ha redatto la Relazione annuale di Corporate Governance (1), in conformità alle Istruzioni al Regolamento dei mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana (2). Nel 2002, Pirelli RE ha aderito al "Codice di Autodisciplina" redatto a cura del Comitato per la Corporate Governance delle Società Quotate (3). Nello stesso anno, il Gruppo si è dotato di un Codice di comportamento in tema di insider dealing, per disciplinare gli obblighi informativi e di comportamento inerenti le operazioni su Strumenti Finanziari del Gruppo effettuate da persone rilevanti (4) e le relative comunicazioni nei confronti del mercato.

Nel loro complesso, questi provvedimenti sono finalizzati a promuovere correttezza, trasparenza ed efficienza dell'operato gestionale, migliorando le relazioni tra proprietà e organi gestionali e tra azionisti di maggioranza e azionisti di minoranza, essendo la tutela delle minoranze centrale nella disciplina della corporate governance.

Nel 2004 Pirelli RE ha inoltre approvato una serie di modifiche statutarie volte a favorire una sempre maggiore partecipazione di tutti gli azionisti alla vita sociale e alle decisioni strategiche, introducendo tra l'altro il meccanismo del "voto di lista" anche per la nomina degli amministratori, come già per i sindaci, e adottando un Regolamento Assembleare per disciplinare l'ordinato e funzionale svolgimento delle assemblee.

In considerazione delle recenti modifiche normative introdotte a seguito delle direttive comunitarie in materia di "market abuse", la Società ha inoltre adottato - all'inizio del 2006 - un'apposita "Procedura per la gestione e comunicazione al pubblico di informazioni privilegiate", prevedendo in tale ambito anche l'istituzione di un Registro su cui iscrivere le persone che vengono in possesso di informazioni suscettibili di divenire privilegiate e le relative regole di gestione.

Per quanto concerne la relazione con i propri azionisti, il Gruppo si è distinto per le pratiche e gli strumenti di comunicazione rivolti agli azionisti di minoranza, testimoniando ancora una volta la tensione innovativa e la proattività rivolte allo sviluppo di un dialogo diretto con i propri shareholder.

Pirelli RE, insieme a Pirelli & C. S.p.A., è stata la prima società quotata in Italia a predisporre uno strumento informativo dedicato esclusivamente all'azionista retail: la Guida dell'Azionista, redatta in base all'esperienza delle best practice internazionali, rappresenta un benchmark di riferimento per le aziende quotate in Italia che intendono comunicare direttamente al proprio azionariato.

Quale ideale prosecuzione della Guida dell'Azionista, Pirelli RE pubblica periodicamente sul proprio sito internet una newsletter dedicata all'azionista retail, attraverso cui si informano i piccoli investitori circa le attività, le iniziative e le novità dell'azienda, i fatti di rilievo, l'andamento del business e i risultati di periodo, le strategie industriali e finanziarie.

(1) Per “corporate governance” si intende” l’insieme di regole imposte dalla legge o autonomamente adottate da una società e protese ad assicurare agli investitori un’adeguata tutela da parte di coloro che sono tenuti a gestire la società.” Da Emilio Girino “Dizionario della Finanza”, Ipsoa 2005

(2) Nelle redazione si è tenuto conto inoltre delle indicazioni contenute nelle “Linee Guida per la redazione della relazione annuale in materia di corporate governance” elaborate da Borsa Italiana e nella “Guida alla compilazione della relazione sulla corporate governance” redatta da Assonime.

(3) Versione redatta nel 1999 e successivamente aggiornata nel luglio 2002.

(4) Per “persone rilevanti” si intende fare riferimento a quelle persone che, in funzione dell’incarico ricoperto nella Società, possono aver accesso ad informazioni su fatti tali da determinare variazioni significative nelle prospettive economiche, finanziarie e patrimoniali della Società e del Gruppo ed idonee, se rese pubbliche, ad influenzare sensibilmente il prezzo dei relativi strumenti finanziari quotati.