Pirelli RE - Bilancio 2005

Il Modello di business di Pirelli RE

Pirelli RE ha sviluppato un modello di business nuovo e caratteristico ed ha sviluppato un management team di esperienza e di competenza specialistica cresciute negli anni. Obiettivo della società è esportare il proprio modello anche in mercati esteri, nell'ambito dell'Europa Centro Orientale.

Tale modello si basa su alcune direttrici strategiche: il costante approccio proattivo verso il mercato, il co-investimento con i migliori investitori istituzionali, la gestione opportunistica dei portafogli, la forte specializzazione settoriale sia nelle attività di asset e fund management sia nell'offerta di servizi sinergici allo sviluppo del patrimonio immobiliare.

Il mix delle attività così concepito consente una forte sinergia di tutte le aree di business e di poter mantenere elevata la crescita del valore nelle diverse fasi di ciclicità del mercato.

Le attività componenti il modello di business hanno trovato significativo sviluppo nel corso del 2005 modificando sensibilmente la contribuzione percentuale nella composizione della valutazione della Società.

Diversi sono i vantaggi competitivi di questo modello di business che consente di:

attrarre i più qualificati investitori e operatori internazionali che possono affidare ad un unico soggetto la gestione di tutte le fasi dei loro investimenti;
ridurre il rischio complessivo degli investimenti, grazie alla partecipazione con quote di minoranza qualificata a più società e fondi specializzati per tipologia e destinazione d'uso;
ampliare le opportunità di investimento, partecipando a parità di capitale investito a un maggior numero di operazioni;
portare le competenze di asset management e servizi specialistici nel settore dei fondi immobiliari ad apporto privato capitalizzando specializzazione e risorse e beneficiando dell'evoluzione del mercato retail;
gestire patrimoni di valore significativamente superiore alla quota di investimento diretto, grazie al Fund e Asset management, oltre ai mandati di service provider;
innalzare la redditività delle operazioni effettuate, attraverso l'offerta di servizi specialistici diretti e indiretti tramite la rete in franchising in aggiunta a quelli di gestione del patrimonio immobiliare (Fund e Asset Management).

L'attività di gestione strategica degli investimenti si realizza nell'individuazione delle opportunità di investimento nei diversi settori (residenza, terziario, e non performing loans), nel coordinamento dei servizi specialistici finalizzati alla valorizzazione del portafoglio e alla sua successiva alienazione.
Le operazioni vengono finalizzate con investitori istituzionali attraverso la creazione di società e fondi cui Pirelli RE partecipa con quote di minoranza qualificata, mantenendo interamente la gestione dei patrimoni immobiliari e dei relativi servizi. Questa modalità differenzia notevolmente il Gruppo dalle società immobiliari che effettuano l'investimento con quote di maggioranza e dalle società di puro Asset Management che generalmente non partecipano alle operazioni con proprio capitale di rischio.

La gestione attiva dei portafogli (residenziale, terziario, non performing loan) si esplica attraverso una forte cultura specialistica del prodotto, uno dei fattori di maggiore attrattività del modello di Pirelli RE che, importando esperienze avanzate dai mercati internazionali, ha creato innovazione e cultura interna.

Con l'attività di service provider Pirelli RE massimizza infatti il valore dei propri interventi potendo offrire, unica nel panorama nazionale, a clienti privati e pubblici, tutti i servizi specialistici connessi all'acquisizione, realizzazione, gestione e dismissione di beni immobili. I servizi specialistici, offerti da società leader nei rispettivi segmenti, consentono di migliorare la marginalità delle operazioni. La filiera delle Società di Servizi permette inoltre il coordinamento delle fasi di sviluppo degli immobili individuando responsabilità dirette e specifiche per ogni fase.

L'approccio specialistico e orientato alla gestione attiva degli immobili è anche alla base dell'attività sui patrimoni core il cui modello di gestione deriva direttamente dall'esperienza maturata dal Gruppo con le attività opportunistiche. In particolare, con la tipologia dei fondi ad apporto privato, i potenziali investitori possono preventivamente conoscere e valutare il portafoglio iniziale del fondo e il suo rendimento e possono costruire una asset allocation diversificata per settore. Centrale è stata la scelta della "specializzazione" di ciascun fondo che consente una migliore gestione, attraverso competenze e know-how di Asset Management specifici dei differenti segmenti del Real Estate.

A servizio di tutte le business unit, Pirelli RE ha creato una struttura di Advisory & Acquistions nell'ambito della Direzione Generale dell'Investment & Asset Management. Formata da un team di risorse qualificate cura la strutturazione delle operazioni e rappresenta una componente organizzativa di vantaggio competitivo rispetto al mercato. L'attività di finalizzazione delle operazioni di acquisizione ha infatti un'articolazione specifica e complessa: dalla ricerca e selezione dei partner istituzionali all'identificazione della struttura societaria e finanziaria, dalla governance che regola i rapporti con i soci fino alla way out dall'investimento, passando dalla realizzazione del business plan per illustrare la coerenza degli interventi con la strategia complessiva del Gruppo e per la valutazione dell'intervento ai responsabili delle aree di business.
L'esistenza di una struttura interna così qualificata verticalizza le attività di screening delle scelte d'investimento e consente la massimizzazione della redditività delle operazioni, attraverso la capitalizzazione delle modalità tecniche in cui si esplica la tipicità del modello Pirelli RE nelle acquisizioni.

In aggiunta alle tradizionali funzioni di staff (Amministrazione Finanza e Controllo, Legale e Societario, Public and Economic Affairs, Human Resources & Corporate Development e Comunicazione) è stata istituita la funzione di Direzione Tecnica a supporto delle fasi di promozione urbanistica e di progettazione edilizia.

L'attività di vendita di servizi in franchising di Pirelli RE rappresenta un'innovazione sostanziale del modello distributivo che discende direttamente dalle peculiarità del modello di business e dalle competenze specialistiche immobiliari e finanziarie del Gruppo.