Pirelli RE - Bilancio 2005

Terziario

I. Descrizione dell'attività

Il Fund Management promuove, istituisce e gestisce fondi immobiliari, offrendo al Gruppo l'opportunità di gestire patrimoni core e opportunistici.

In particolare l'attività di Fund Management, gestita da Pirelli RE SGR ed ora anche da Pirelli RE Opportunities SGR, è stata avviata nel corso del 2004 attraverso il collocamento sul mercato di Tecla Fondo Uffici e Olinda Fondo Shops, fondi quotati ad apporto privato e di altri 2 fondi riservati a investitori qualificati e denominati Cloe Fondo Uffici e Clarice Lights Industrial.

Nel corso del 2005, come meglio descritto nella sezione dei principali eventi, l'attività è proseguita con successo attraverso: la costituzione di Berenice Fondo Uffici che rappresenta il terzo fondo immobiliare quotato ad apporto privato, dopo Tecla Fondo Uffici e Olinda Fondo Shops e Pirelli RE Fund Raissa Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo chiuso (fondo di tipo opportunistico, specializzato in immobili ad uso terziario destinato ad investitori qualificati).

In aggiunta ai fondi sopra menzionati, Pirelli RE SGR gestisce anche portafogli e porzioni di portafogli immobiliari per conto terzi per un valore complessivo pari a 1,4 miliardi di euro. Di questi, 1,2 miliardi di euro sono gestiti per conto di Investire Immobiliare SGR e si riferiscono ad una parte del portafoglio immobiliare del Fondo Comune di investimento Immobiliare Riservato denominato "FIP - Fondo Immobili pubblici", istituito dalla stessa.

Nel corso del 2005, l'attività di Pirelli RE SGR è stata affiancata da quella di Pirelli RE Opportunities SGR, prima società di gestione del risparmio specializzata in fondi opportunistici nel settore immobiliare. Con Pirelli RE Opportunities SGR, il Gruppo Pirelli RE intende evolvere il primo modello di business che ha previsto oggi l'utilizzo di società di scopo per l'acquisizione e gestione di portafogli opportunistici con un orizzonte temporale di 3-5 anni. La costituzione di Pirelli RE Opportunities SGR va quindi nella direzione di offrire ad investitori qualificati, logiche d'investimento differenziate in funzione delle diverse fasi del ciclo industriale degli immobili, dall'iniziale acquisizione in chiave opportunistica alla valorizzazione del patrimonio acquisito, attraverso opere di ristrutturazione e manutenzione, fino alla successiva riorganizzazione in funzione delle caratteristiche degli immobili e in ultimo la dismissione, con accesso ad investitori differenziati per profilo di rischio e rendimento atteso. A fine dicembre 2005 Pirelli RE Opportunities SGR ha istituito il primo fondo opportunistico: Spazio Industriale Fondo Comune di Investimento Immobiliare speculativo di tipo chiuso.

L'Asset Management Terziario individua e coordina le iniziative di investimento specificatamente nei settori immobiliari a destinazione non abitativa.

Tale linea di prodotto realizza sia operazioni di valorizzazione finalizzate a un riposizionamento degli immobili sul mercato, sia operazioni di sviluppo mediante la realizzazione di nuovi complessi a destinazione terziario. L'area di attività è organizzata per team specialistici in funzione della natura del bene trattato: uffici, retail & entertaiment, industria, turistico e pubblica utilità (sanità, università e ricerca).

II. Principali Eventi

In data 19 gennaio 2005 Spazio Industriale, joint venture tra Pirelli RE (25%) e Soros Real Estate Investors (75%), ha perfezionato l'acquisto di 7 immobili a destinazione industriale del Gruppo Prada per un importo di 77 milioni di euro.
In data 6 maggio 2005 la joint venture tra Pirelli RE e Deutsche Bank Real Estate Global Opportunities, in cordata con la famiglia Borletti ed Investitori Associati ha concluso la sua prima operazione formalizzando l'acquisizione di Rinascente S.p.A da Eurofind Textile per un importo di 888 milioni di euro dopo aver ricevuto dall'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato la formale autorizzazione. La joint venture Pirelli RE - DB Real Estate ha partecipato all'operazione con una quota del 50% mentre il restante 50% era ripartito tra Investitori Associati e la famiglia Borletti. Alla data del 31 dicembre 2005, Pirelli RE detiene il 20% di Rinascente Upim e di Tamerice Immobiliare, società in capo alle quali sono confluite rispettivamente, le attività commerciali e quelle immobiliari di Rinascente S.p.A..
In data 31 marzo 2005 Orione Immobiliare Prima ha acquistato dalla società Spinoffer Real Estate diverse unità a destinazione prevalentemente terziario ubicate in diverse città del territorio nazionale per un importo complessivo di 127,9 milioni di euro. Le acquisizioni da Spinoffer Real Estate da parte di Orione Immobiliare Prima sono poi proseguite in data 5 dicembre 2005 per ulteriori 25,8 milioni di euro.
In data 29 aprile 2005 la joint venture tra Pirelli RE e Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF) ha sottoscritto un accordo vincolante con Glenbrook Operae per l'acquisto di un portafoglio di immobili a prevalente uso uffici per un valore complessivo di 255 milioni di euro. Alla data del 31 dicembre 2005 sono stati perfezionati rogiti di acquisto di 124 immobili per circa 252 milioni di euro.
In data 14 luglio 2005 si è chiusa, con largo anticipo rispetto al termine previsto del 26 luglio, l'Offerta Globale delle quote di Berenice Fondo Uffici, il terzo fondo quotato promosso da Pirelli RE SGR e specializzato in immobili ad uso terziario-uffici o riconvertibili a tale uso. Le richieste di adesione complessivamente pervenute sono state pari a circa il 140% delle quote offerte e il Prezzo di Offerta è stato fissato in 505 euro per quota.
In data 28 luglio 2005 Pirelli RE ha acquistato un'area edificabile con un'estensione di circa 1,5 milioni di metri quadrati nella zona di Portogruaro in provincia di Venezia destinata alla creazione di un Parco industriale integrato. In data 30 dicembre 2005 l'area è stata ceduta a Spazio Industriale, nuovo fondo opportunistico short term. L'avvio dei lavori di realizzazione dell'opera è previsto nei primi mesi del 2006 con un investimento stimato nei prossimi 4 anni di circa 150 milioni di euro.
In data 17 ottobre 2005 è stato costituito Teodora, fondo misto ad apporto e per cassa destinato ad investitori qualificati, la cui durata prevista è di dieci anni. Il fondo Teodora è costituito da 10 immobili a prevalente destinazione uffici, ceduti dalle società Roev Italia, Adar Holding e Schiavonetti, per un valore di circa 152 milioni di euro. Gli immobili sono situati principalmente nel Centro Italia, con un'elevata concentrazione nella città di Roma. L'offerta è stata interamente collocata presso investitori qualificati, in gran parte esteri.
In data 3 novembre 2005, in realizzazione dell'accordo firmato il 29 luglio 2005, Pirelli RE ha rilevato da ognuno degli attuali soci Banca Intesa, Gruppo Ifil e Gruppo Marcegaglia, una quota del capitale pari all'8,3% di Turismo&Immobiliare, società che detiene il 49% di Italia Turismo. A seguito dell'operazione, che in data 28 ottobre 2005 ha ottenuto l'autorizzazione da parte dell'autorità antitrust, Pirelli RE detiene una quota del 25% capitale di Turismo&Immobiliare con un esborso di 3,4 milioni di euro.
In data 16 novembre 2005 la partecipata Riva dei Ronchi ha acquistato per un valore di 42 milioni di euro un terreno ed un fabbricato nella città di Massa. Il complesso è destinato ad accogliere iniziative di sviluppo nel settore turistico alberghiero.
In data 25 novembre 2005 la società Botticino ha acquistato per 3,8 milioni di euro un'unità immobiliare a destinazione alberghiera costituita da un terreno e relativo fabbricato situata in Trezzo sull'Adda (Milano).
In data 13 dicembre 2005 Iniziative Immobiliari 3 ha acquistato un immobile sito a Milano al costo di 17,2 milioni di euro.
In data 23 dicembre 2005 Pirelli RE ha sottoscritto un accordo vincolante con Valtur per l'acquisto di 4 villaggi turistici per un valore complessivo di 103 milioni di euro situati a Marilleva, Pila, Nicotera. È prevista, nell'arco dei prossimi due anni, una successiva valorizzazione delle struttura per un investimento di circa 12 milioni di euro.
In data 28 dicembre 2005 sono stati conferiti in Pirelli RE Fund - Raissa Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo chiuso, detenuto dalla joint venture controllata al 65% da Morgan Stanley Real Estate Funds e partecipata al 35% da Pirelli RE, 561 immobili corrispondenti ad una parte del patrimonio immobiliare del Gruppo Telecom Italia per un valore di circa 486 milioni di euro. Nel Fondo di nuova costituzione è previsto un apporto complessivo di 900 immobili per un valore di circa 790 milioni di euro da parte del Gruppo Telecom Italia.
In data 28 dicembre 2005 Pirelli RE Opportunities SGR ha ottenuto dalla Banca d'Italia l'autorizzazione per l'esercizio del servizio di gestione collettiva del risparmio. Il primo fondo istituito e gestito da Pirelli RE Opportunities SGR è Spazio Industriale Fondo Comune di Investimento Immobiliare Speculativo di tipo chiuso, detenuto dalla joint venture controllata al 65% da Cypres Grove International LP e partecipata al 35% da Pirelli RE. Al 31 dicembre 2005 il patrimonio immobiliare del fondo di nuova costituzione risulta composto da 246 immobili situati prevalentemente nel Nord Italia apportati per 177 milioni di euro da Olivetti Multiservices (Gruppo Telecom Italia) e da un'area di circa 1,5 milioni di mq localizzata in provincia di Venezia destinata ad accogliere l'Eastgate Park, il più grande parco logistico-industriale integrato del Nord-Est Italia. Gli immobili facenti parte del patrimonio del Fondo al 31 dicembre 2005, rappresentano la prima tranche del trasferimento complessivo da parte del Gruppo Telecom Italia, previsto in oltre 400 immobili per un valore totale di circa 300 milioni di euro.
In data 29 dicembre 2005 Spazio Industriale, fondo immobiliare opportunistico short term, ha stipulato un accordo per l'acquisto di un complesso immobiliare a prevalente destinazione logistica e relativi magazzini, sito in Pavia per un prezzo di 19,5 milioni di euro. Il rogito è poi avvenuto in data 31 gennaio 2006.

III. Andamento economico

Al 31 dicembre 2005 i ricavi aggregati del Fund e Asset Management Terziario sono pari a 1.944,7 milioni di euro, contro 1.390,3 milioni di euro al 31 dicembre 2004 (+40%).

Il risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazione è pari a 100,7 milioni di euro contro 77,2 milioni di euro al 31 dicembre 2004 (+30%).

Nel corso del 2005 sono state realizzate vendite di portafogli immobiliari per 1.511,2 milioni di euro (822,8 milioni di euro nel 2004) e conferimenti a fondi per 750 milioni di euro (2.386,8 milioni di euro nel 2004) generando plusvalenze lorde per 446,2 milioni di euro a fronte di 400,5 milioni di euro del 2004. Il margine sulle sole vendite è passato dal 19% dello scorso esercizio al 26% del 2005.

Le acquisizioni di immobili effettuate al 31 dicembre 2005 ammontano a 2.260,4 milioni di euro contro un valore di 602,3 milioni di euro al 31 dicembre 2004.