Notizie preliminari Avviso di convocazione Organi Societari Dati consolidati di sintesi Profilo del Gruppo Messaggio del C.E.O.

Relazione sulla gestione Mercato Immobiliare nel 2006 Il Mercato immobiliare europeo Il Mercato immobiliare italiano Modello di business di Pirelli RE Pirelli RE nel 2006 Highlights economico-finanziari Analisi economica Analisi patrimoniale finanziaria Pirelli RE AUM e Pirelli RE NAV Pirelli RE AUM Pirelli RE NAV Andamento dei principali settori di attività nel 2006 Investment & Asset Management Residenza Terziario Non Performing Loan Servizi Eventi successivi Evoluzione della gestione Prospetto di raccordo tra il risultato e patrimonio netto della capogruppo e i corrispondenti valori del gruppo La Capogruppo Pirelli & C. Real Estate S.p.A. Altre informazioni Corporate Governance Partecipazioni detenute Piani di Stock Option Azioni proprie Consolidato Fiscale Modello organizzativo e Organismo di Vigilanza Tutela della Privacy e Protezione dei dati Direzione e coordinamento Bilancio sociale Dimensione Economica Dimensione Ambientale Dimensione Sociale Deliberazioni - Parte Ordinaria Allegati Tabelle gestionali Codice etico e linee di condotta Procedura ai sensi dell'art. 150 D.Lgs. 58 del 1998 Principi di comportamento per l'attuazione di operazioni con parti correlate Procedura per la gestione e la comunicazione al pubblico delle informazioni privilegiate Regolamento assembleare

Il Gruppo Pirelli & C. RE Stato Patrimoniale Consolidato Conto Economico Consolidato Rendiconto Finanziario Consolidato Prospetto degli utili/(perdite) rilevate nel patrimonio netto Note ai prospetti contabili consolidati Principi contabili e criteri di valutazione di riferimento Principi contabili internazionali o interpretazioni di nuova emissione, non ancora in vigore o non ancora omologati dall’Unione Europea Schemi di bilancio adottati Area di consolidamento Principi di consolidamento Criteri di valutazione Politica di gestione dei rischi finanziari Stime ed assunzioni Informazioni sullo Stato Patrimoniale e sul Conto Economico Informativa di settore Operazioni con parti correlate Prospetti supplementari al Bilancio Consolidato Dettaglio posizione finanziaria netta Struttura del Gruppo Pirelli & C. Real Estate al 31-12-2006 Allegato 1: area di consolidamento Schema compensi corrisposti Relazione della Società di Revisione

La Capogruppo Pirelli & C. RE S.p.A. Stato Patrimoniale Conto Economico Rendiconto Finanziario Prospetto degli utili/perdite rilevati nel patrimonio netto Note ai prospetti contabili del bilancio separato Principi contabili e criteri di valutazione di riferimento Schemi di bilancio adottati Informazioni sullo Stato Patrimoniale e sul Conto Economico Operazioni con parti correlate Prospetti supplementari al bilancio separato Dettaglio posizione finanziaria netta Elenco delle partecipazioni Relazione del Collegio Sindacale Relazione della Società di Revisione

Operazioni con parti correlate

Le operazioni con le parti correlate, ivi incluse le operazioni infragruppo, non sono qualificabili nè come atipiche nè come inusuali, rientrando invece nell’ordinario corso degli affari di Pirelli & C. Real Estate S.p.A.. Dette operazioni, quando non concluse a condizioni standard o dettate da specifiche condizioni normative, sono comunque regolate alle medesime condizioni applicate a soggetti terzi.

Nei prospetti di seguito riportati vengono riepilogati i rapporti economici e patrimoniali verso parti correlate:

	01.01.2006/ 31.12.2006	Incidenza % (*)	01.01.2005/ 31.12.2005	Incidenza % (*)
Valore della produzione	78.895	79%	96.111	89%
Costi della produzione	(40.953)	32%	(31.546)	29%
Proventi finanziari	23.797	81%	16.573	99%
Oneri finanziari	(2.705)	100%	(2.135)	19%
Dividendi	132.901	100%	119.845	100%
Totale	191.935		198.848

(*) L'incidenza percentuale viene calcolata con riferimento al totale della voce di bilancio.

	31.12.2006				31.12.2005
	Totale	Incidenza % (*)	Non correnti	Correnti	Totale	Incidenza % (*)	Non correnti	Correnti
Crediti commerciali	48.476	88%	---	48.476	65.746	93%	---	65.746
Altri crediti di cui:	656.339	86%	487.722	168.617	438.373	78%	258.073	180.300
– finanziari	632.293	100%	487.034	145.259	435.905	100%	257.823	178.082
Crediti tributari	12.365	88%	---	12.365	6.019	93%	---	6.019
Debiti commerciali	(21.041)	56%	---	(21.041)	(12.046)	44%	---	(12.046)
Altri debiti	(979)	1%	---	(979)	(263)	0%	---	(263)
Debiti tributari	(2.127)	100%	---	(2.127)	(5.596)	89%	---	(5.596)
Debiti verso banche ed altri finanziatori	(186.493)	30%	---	(186.493)	(122.262)	32%	---	(122.262)
Totale	506.540		487.722	18.818	369.971		258.073	111.898

(*) L’incidenza percentuale viene calcolata con riferimento al totale della voce di bilancio.

Nel prospetto seguente vengono evidenziati i rapporti che Pirelli & C. Real Estate S.p.A. ha intrattenuto con l’impresa controllante Pirelli & C. S.p.A. e le altre imprese del Gruppo Pirelli & C..

	31.12.2006		31.12.2005
	Verso controllante Pirelli & C. S.p.A.	Verso società del Gruppo Pirelli & C.	Verso controllante Pirelli & C. S.p.A.	Verso società del Gruppo Pirelli & C.
Valore della produzione	5.168	399	101	168
Costi della produzione	(7.942)	(4.967)	(8.399)	(715)
Proventi finanziari	---	77	---	36
Oneri finanziari	---	(47)	---	(58)
Crediti commerciali correnti	5.204	457	115	130
Altri crediti correnti	355	5	1.498	---
Crediti tributari correnti	12.365	---	6.019	---
Debiti commerciali correnti	(5.111)	(713)	(4.437)	(93)
Debiti tributari correnti	(445)	---	(1.807)	---
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	---	(10.674)	---	(4.410)

I rapporti di Pirelli & C. Real Estate S.p.A. verso la controllante finale Pirelli & C. S.p.A. si riferiscono principalmente a:

Valore della produzione: l’importo al 31 dicembre 2006 attiene per 4.600 migliaia di euro al recupero di costi di bonifica ambientale relative ad aree site nel quartiere Milano– Bicocca.

Costi della produzione: sono riferiti principalmente al riaddebito da parte di Pirelli & C. S.p.A. di prestazioni e servizi diversi, quali trasporto, vigilanza ed economato, nonché royalties per l’utilizzo del marchio.

Crediti commerciali correnti: includono principalmente il credito per recupero di costi di bonifica ambientale delle aree del quartiere Milano-Bicocca.

Altri crediti correnti: includono principalmente il credito per IVA consolidata per l’importo di 352 migliaia di euro (1.497 migliaia di euro al 31 dicembre 2005).

Crediti tributari correnti: ammontano a 12.365 migliaia di euro (rispetto a 6.019 migliaia di euro al 31 dicembre 2005) e sono relativi al credito verso la controllante finale per il consolidato fiscale. Debiti commerciali correnti: sono riferiti principalmente al riaddebito dei costi di servizi generali e information technology e alle royalties per l’utilizzo del marchio.

Debiti tributari correnti: ammontano a 445 migliaia di euro (rispetto a 1.807 migliaia di euro al 31 dicembre 2005) e sono relativi al debito verso la controllante finale per il consolidato fiscale.

I rapporti di Pirelli & C. Real Estate S.p.A. verso le altre imprese del Gruppo Pirelli & C. si riferiscono principalmente a:

Valore della produzione: i ricavi verso imprese del Gruppo Pirelli & C. sono riferiti principalmente al recupero di costi per servizi.

Costi della produzione: includono principalmente costi per information technology.

Proventi e oneri finanziari: sono riferiti principalmente agli interessi attivi e passivi maturati sul conto corrente intercompany intrattenuto fra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e Pirelli Servizi Finanziari S.p.A..

Crediti commerciali e altri crediti correnti: sono riferiti a riaddebiti di costi per servizi e prestazioni varie.

Debiti commerciali correnti: si riferiscono principalmente ai debiti per costi di information technology.

Debiti verso banche e altri finanziatori correnti: sono relativi al saldo passivo del conto corrente intercompany intrattenuto fra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e Pirelli Servizi Finanziari S.p.A..

I rapporti di Pirelli & C. Real Estate S.p.A. con le società controllate, collegate, le joint venture e le altre società del Gruppo Pirelli & C. Real Estate sono così composti:

	31.12.2006		31.12.2005
	Verso controllate/ collegate	Verso joint venture ed altre imprese	Verso controllate/ collegate	Verso joint venture ed altre imprese
Valore della produzione	49.047	23.518	48.688	46.561
Costi della produzione	(14.067)	(1.620)	(7.438)	(3.215)
Proventi finanziari	12.069	11.651	10.014	6.523
Oneri finanziari	(2.639)	(2)	(2.073)	---
Crediti commerciali correnti	31.587	11.048	28.677	35.251
Altri crediti correnti	219.105	268.617	60.859	197.214
– di cui finanziari	219.105	267.929	60.859	196.964
Altri crediti correnti	161.584	6.673	178.588	214
– di cui finanziari	145.250	9	178.082	19
Debiti commerciali correnti	(10.509)	(4.672)	(2.983)	(4.327)
Altri debiti correnti	(886)	(93)	(184)	(79)
Debiti tributari correnti	(994)	(688)	(3.789)	---
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	(175.652)	(167)	(117.851)	(1)

I rapporti di Pirelli & C. Real Estate S.p.A. con le società controllate e collegate sono riferiti principalmente a:

Valore della produzione: sono riferiti principalmente ad attività di asset management nei settori residenziale, terziario e non performing loans.

Costi della produzione: includono principalmente costi per consulenze tecniche, spese per interventi di facility e recuperi di costi per prestazioni varie; la variazione rispetto al valore al 31 dicembre 2005 è dovuta a costi per lavori di bonifica relativi ad aree del quartiere Milano-Bicocca.

Proventi finanziari: sono riferiti agli interessi attivi maturati sui finanziamenti concessi da Pirelli & C. Real Estate S.p.A. alle partecipate e sui conti correnti infragruppo in essere fra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e le società controllate.

Oneri finanziari: sono riferiti agli interessi passivi maturati sui conti correnti infragruppo in essere fra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e le società controllate.

Dividendi: sono i dividendi deliberati nell’esercizio dalle società controllate e collegate a favore di Pirelli & C. Real Estate S.p.A..

Crediti commerciali correnti: includono principalmente crediti relativi ai recuperi di costi per servizi vari e per l’utilizzo del marchio.

Altri crediti non correnti: sono riferiti ai finanziamenti erogati da Pirelli & C. Real Estate S.p.A. a favore delle società partecipate.

Altri crediti correnti: si riferiscono ai saldi attivi dei conti correnti intercompany in essere fra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e le società partecipate, nonché crediti per dividendi deliberati ma non ancora erogati dalle società partecipate da Pirelli & C. S.p.A..

Debiti commerciali correnti: sono riferiti principalmente ad addebiti di costi per consulenze tecniche e varie e per lavori di bonifica.

Altri debiti correnti: includono impegni per versamenti in conto capitale a favore di società controllate e collegate, nonché debiti per anticipi di costi.

Debiti tributari correnti: sono riferiti ai debiti verso le società controllate che aderiscono al consolidato fiscale.

Debiti verso banche e altri finanziatori correnti: include i saldi passivi dei conti correnti intercompany in essere fra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e le società partecipate.

I rapporti di Pirelli & C. Real Estate S.p.A. con joint venture e altre imprese del Gruppo Pirelli & C. Real Estate sono riferiti principalmente a:

Valore della produzione: i ricavi realizzati da Pirelli & C. Real Estate S.p.A. verso joint venture e altre imprese del Gruppo Pirelli & C. R.E. sono riferiti principalmente ad attività di asset management svolte in sede di sviluppo di nuove iniziative.

Costi della produzione: includono principalmente riaddebiti per prestazioni varie e per consulenze tecniche.

Proventi finanziari: sono riferiti agli interessi maturati sui finanziamenti concessi da Pirelli & C. Real Estate S.p.A. alle società partecipate e sui conti correnti infragruppo in essere fra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e le joint venture.

Oneri finanziari: sono riferiti agli interessi passivi maturati sui conti correnti infragruppo in essere fra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e le joint venture.

Dividendi: sono i dividendi deliberati nell’esercizio dalle joint venture a favore di Pirelli & C. Real Estate S.p.A..

Crediti commerciali correnti: sono riferiti principalmente a crediti per prestazioni di servizi di asset management.

Altri crediti non correnti: sono riferiti ai finanziamenti erogati da Pirelli & C. Real Estate S.p.A. a favore delle società partecipate.

Altri crediti correnti: includono crediti per dividendi deliberati ma non ancora erogati dalle società partecipate da Pirelli & C. Real Estate S.p.A. nonché, per 9 migliaia di euro, un credito finanziario a breve termine erogato da Pirelli & C. Real Estate S.p.A. a favore di una joint venture.

Debiti commerciali correnti: sono riferiti principalmente ad addebiti di costi per prestazioni varie.

Altri debiti correnti: includono debiti per importi incassati da Pirelli & C. Real Estate S.p.A. che devono essere pagati alle joint venture.

Debiti tributari correnti: si riferiscono a debiti per trasparenza fiscale verso la joint venture Trixia S.r.l..

Debiti verso banche e altri finanziatori correnti: include i saldi passivi dei conti correnti intercompany in essere fra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e le joint venture.

Si segnalano, inoltre, ai fini di una completa informativa, i rapporti in essere al 31 dicembre 2006 tra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. ed i Gruppi Telecom e Camfin, nonchè con la società F.C. Internazionale Milano S.p.A. ed altre parti correlate.

Nella tabella seguente viene fornito un dettaglio dei suddetti rapporti:

	31.12.2006				31.12.2005
	Verso Gruppo Telecom	Verso Gruppo Camfin	Verso F.C. Internatio nale Milano S.p.A.	Verso altre parti correlate	Verso Gruppo Telecom	Verso Gruppo Camfin	Verso F.C. Internatio nale Milano S.p.A.	Verso altre parti correlate
Valore della produzione	583	180	---	---	427	166	---	---
Costi della produzione	(1.449)	---	(17)	(212)	(1.069)	---	---	---
Oneri finanziari	(17)	---	---	---	(4)	---	---	---
Crediti commerciali correnti	---	180	---	---	196	1.377	---	---
Debiti commerciali correnti	(36)	---	---	---	(206)	---	---	---

Gruppo Telecom:

Valore della produzione: l’importo al 31 dicembre 2006 include principalmente un ricavo per due diligence valutativa verso Olivetti Multiservices S.p.A., nonché recuperi di costi vari verso Telecom Italia S.p.A.; al 31 dicembre 2005 la voce comprendeva ricavi verso Telecom Italia S.p.A. per recuperi relativi alla locazione dell’auditorium HeadQuarter e altri costi vari, nonché per un contributo di sponsorizzazione relativo alla mostra organizzata da Pirelli & C. Real Estate S.p.A. presso l’Hangar Bicocca.

Costi della produzione: includono principalmente costi per utenze telefoniche addebitati da Telecom Italia S.p.A..

Oneri finanziari: si riferiscono a interessi maturati sui debiti commerciali per utenze telefoniche.

Debiti commerciali correnti: sono riferiti principalmente a debiti per spese condominiali.

Gruppo Camfin:

Valore della produzione: si riferiscono a un ricavo per fee di asset verso Camfin S.p.A.

Crediti commerciali correnti: l’importo al 31 dicembre 2006 è riferito a un ricavo per fee di asset verso Camfin S.p.A.; al 31 dicembre 2005 il valore comprendeva un credito relativo al un accordo transattivo concluso fra Pirelli & C. Real Estate S.p.A. e Camfin S.p.A..

Flussi di cassa

I flussi di cassa relativi ad operazioni con parti correlate degni di nota e non direttamente desumibili dagli schemi di bilancio e dalle Note illustrative degli stessi attengono per 40.712 migliaia di euro ai dividendi erogati alla controllante Pirelli & C. S.p.A. (36.426 migliaia di euro al 31 dicembre 2005) e per 5.100 migliaia di euro all’acquisto di una struttura ex industriale denominata “Hangar Bicocca” da Lambda S.r.l..

Dirigenti con responsabilità strategiche dell’impresa

Al 31 dicembre 2006, i compensi spettanti ai 15 dirigenti con responsabilità strategiche dell’impresa, ossia a coloro che hanno il potere e la responsabilità, direttamente o indirettamente, della pianificazione, della direzione e del controllo delle attività di Pirelli & C. Real Estate S.p.A., compresi gli Amministratori (esecutivi o meno) ammontano a 11.080 migliaia di euro (10.710 migliaia di euro al 31 dicembre 2005). La parte relativa ai benefici al personale dipendente è stata rilevata nella voce di conto economico “Costi per il personale” per 2.843 migliaia di euro, di cui la parte a lungo termine (TFR e LTI) ammonta a 328 migliaia di euro (2.729 migliaia di euro nell’esercizio 2005). La parte relativa ai compensi agli Amministratori include emolumenti per la carica, benefici non monetari, bonus ed altri incentivi, nonché altri compensi ed è stata rilevata nella voce di conto economico “Altri costi” per 8.237 migliaia di euro, di cui a lungo termine (LTI) 130 migliaia di euro (7.981 migliaia al 31 dicembre 2005).

Milano, 9 marzo 2007