Il Mercato immobiliare Italiano
Il settore immobiliare ha risentito nel terzo trimestre 2006 di un rallentamento dell’attività conseguente
all’incertezza normativa creatasi in attesa dell’approvazione in via definitiva della legge
di conversione del DL n° 223/06, che ha mutato il regime fiscale nel settore immobiliare. Questo
ha trovato piena applicazione a partire dal 1° ottobre, con l’entrata in vigore, tra l’altro, della riduzione
della transfer tax dal 4% al 2% per gli intermediari finanziari immobiliari (fondi e società
di leasing).
Il Mercato nazionale ha evidenziato nell’anno una buona tenuta strutturale manifestando nel suo
complesso un sostanziale assestamento dei valori. La domanda abitativa delle famiglie, dopo il
record registrato nel 2005, è prevista per fine 2006 in leggero calo ma comunque a valori interessanti.
Nel segmento locativo permane un lieve indebolimento del mercato, contraddistinto da
una riduzione dei rendimenti e dall’allungamento delle tempistiche di compravendita senza però
raggiungere livelli preoccupanti.
A. Residenza (2)
Il 2006 registra una crescita dei prezzi pari al 6,4% rispetto all’anno precedente. I tempi di vendita,
dilatati a oltre 4 mesi, confermano tuttavia un raffreddamento del mercato nella seconda
parte dell’anno, anche se i volumi delle contrattazioni si mantengono elevati.
(2) Fonte dati: Nomisma.
B. Terziario (3)
Per gli uffici il 2006 è stato un anno di ripresa del mercato, con aspettative degli operatori positive
anche per il 2007. Le attese di un miglioramento del clima economico nazionale legate
anche a quelle di un rilancio dell’occupazione dovrebbero spingere il mercato degli uffici a chiudere
il 2006 con un fatturato intorno ai 6,9 miliardi di euro (in crescita del 4,5% rispetto al 2005),
un risultato frutto di una nuova dinamicità del mercato, con volumi scambiati attesi in netto miglioramento.
Pertanto, anche nel corso del 2006 il mercato immobiliare italiano ha continuato a dimostrarsi
attrattivo per il pubblico degli investitori.
Il settore degli uffici continua a costituire l’asset class di riferimento all’interno dei patrimoni dei
fondi immobiliari. Si conferma inoltre l’orientamento verso standard qualitativi elevati che consentono
di spuntare sul mercato canoni di locazione adeguati. A fine 2006, i prezzi nelle principali
piazze italiane registrano un incremento annuale del 5,6%, con canoni di locazione sostanzialmente
stabili e rendimenti medi intorno al 5%.
(3) Fonte dati: Nomisma, Scenari Immobiliari.
C. Negozi (4)
Il comparto dei negozi tradizionali denota una certa stabilità di domanda, offerta e attività contrattuale,
con un timido miglioramento delle aspettative future. La crescita dei prezzi registrata
da Nomisma nelle principali città a ottobre riporta un incremento del 6% su base annuale, con
una leggera flessione rispetto al passato. Anche i tempi medi di compravendita si mantengono
sostanzialmente in linea con il primo semestre, con valori nell’ordine 5 e 4 mesi per rispettivamente
vendita e locazione. Tempistiche più basse della media sono state registrate nelle regioni
meridionali dove si stanno concentrando importanti progetti di sviluppo.
La diversa crescita registrata tra prezzi e canoni ha determinato una limitata erosione dei rendimenti
da locazione che si attestano in media al 7,7%.
(4) Fonte dati: Nomisma.
D. Capannoni Industriali (5)
Il mercato italiano dell’industrial è attualmente il secondo mercato in Europa in termini di spazi,
secondo soltanto alla Germania. Come in altri paesi, gli immobili industriali in Italia sono rappresentati
da strutture logistiche, light industrial, laboratori, spazi per artigianato, immobilizzazioni
destinate all’industria pesante, edilizia specializzata.
Esperti del settore stimano che il mercato dell’Industrial continuerà a crescere, trainato dai settori
della logistica e della distribuzione, dove gli immobili ben locati e localizzati sono i più ricercati.
I rendimenti del settore dei capannoni industriali, anche se in lieve flessione, rimangono i
migliori spuntabili sui diversi comparti, garantendo a ottobre 2006 in media un 7,7% annuo
(Nomisma). Anche i prezzi mediamente riportano questo ordine di ncremento, con ampie oscillazioni
in base alle location.
(5) Fonte dati: Nomisma, Scenari Immobiliari.
E. Il mercato dei mutui (6)
Il mercato italiano dei mutui continua a mantenersi vivace per quanto riguarda il finanziamento
immobiliare; i dati divulgati dalla Banca d’Italia confermano questa tendenza di crescita sia delle
consistenze che delle erogazioni dei mutui.
I mutui in essere a giugno 2006 rivolti alla costruzione ed all’acquisto degli immobili ammontavano
a 363,9 miliardi di euro, con una crescita rispetto all’anno precedente del 17,3%, trend positivo
spinto dall’alta incidenza degli affitti sui conti delle famiglie che si orienterebbero per un finanziamento
a lungo termine. Alla fine del primo semestre, anche il monte erogato negli ultimi 12
mesi segna un incremento del 18,5% arrivando a oltre 123 miliardi di euro. I continui aggiustamenti
al rialzo dei tassi effettuati dalla BCE non sembrano intaccare il ricorso delle famiglie a questa
tipologia di prodotti, orientando però sempre più le scelte verso remunerazioni a tasso fisso.
(6) Fonte dati: Nomisma su dati Banca d’Italia.
F. Il mercato dei fondi immobiliari (7)
Il mercato dei fondi immobiliari italiani ha vissuto un anno importante, proseguendo la propria
fase espansiva con l’ingresso di nuovi operatori e nuovi prodotti. Le nuove dinamiche presentano
un comparto sicuramente più maturo e articolato in cui sono due le principali evidenze:
- In primo luogo, l’offerta orientata sempre più verso prodotti specializzati, adatti alle esigenze
di diversificazione dei grandi investitori istituzionali e qualificati.
- In secondo luogo, l’utilizzo del fondo come strumento indirizzato alla valorizzazione e alla
dismissione di patrimoni immobiliari privati.
Dagli ultimi dati disponibili l’operatività del mercato si caratterizzava al 30 giugno 2006 per la
presenza di 59 fondi, facenti capo a 23 SGR, con una capitalizzazione complessiva in termini di
Net Asset Value (NAV) pari a circa 13 miliardi di euro, in crescita del 10% rispetto al valore a fine
dicembre 2005 (11,8 miliardi di euro). Nel primo semestre del 2006 sono stati introdotti 9 nuovi
fondi (7 sono riservati) portando a quota 34 i prodotti istituzionali e a solo 25 quelli retail.
È inoltre da rilevare come il maggiore incremento delle attività (a quota 20,5 miliardi di euro,
+12,2% semestrale) rispetto al patrimonio (cresciuto del 10,9% nel semestre) sia dovuto al crescente
ricorso alla leva finanziaria. Il grado di utilizzo, da parte dei fondi, di questo strumento
(ossia il rapporto tra quanto ciascun fondo si è indebitato e quanto avrebbe potuto potenzialmente
indebitarsi) ha superato al termine del primo semestre il 60%.
L’asset class di riferimento per i fondi immobiliari del nostro Paese continua ad essere quella
degli immobili ad uso direzionale che attrae oltre il 56% degli investimenti, a seguire la destinazione
residuale altro (principalmente caserme e centraline telefoniche) con quasi il 15%, e commerciale
(14%). A livello geografico, oltre il 70% degli immobili sono localizzati al Nord Ovest e
al Centro Italia, in ascesa la quota del Sud e delle Isole.
(7) Fonte dati: Nomisma, Assogestioni.
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